Η έλευση λεγόμενης «οικονομίας διαμοιρασμού» στην αγορά ενοικίασης ακινήτων (Airbnb κ.α.) που στην Ελλάδα εισήχθη με το άρθρο 111 του νόμου 4446/2016, με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού», όπως αυτός ισχύει μετά τις τροποποιήσεις που επέφερε το άρθρο 84 του νόμου 4472/2017, δημιούργησε πλείστα προβλήματα μεταξύ των πολιτών, τόσο σε επίπεδο ερμηνείας του νομικού πλαισίου, όσο και σε επίπεδο εφαρμογής του στην καθημερινότητα. Η πλειονότητα των προβλημάτων εμφανίστηκε στις πολυκατοικίες, καθώς -συχνά- η εκμετάλλευση ενός των συνιδιοκτησιών κατά τους όρους της βραχυχρόνιας μίσθωσης πυροδότησε εντάσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Ακολούθως παρατίθεται ένα πολύ ενδιαφέρον απόσπασμα της υπ’ αριθμ. 263/2019 απόφασης του Μον.Πρωτ.Ναυπλίου (ασφ/κα μέτρα), σύμφωνα με το σκεπτικό της οποίας η εκμετάλλευση συγκεκριμένου διαμερίσματος μέσω airbnb εμπίπτει σε κάποια από τις περιοριστικά αναφερόμενες απαγορευμένες από τον κανονισμό χρήσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας (τουριστικό κατάλυμα) και ως εκ τούτου απαγορεύεται από αυτόν (τον κανονισμό).
«…Η ανωτέρω πολυκατοικία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και διέπεται από την με αριθμό …/2006 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών του συμβολαιογράφου …, ……. , που έχει μεταγράφει νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου .. , στον τόμο.. και με α.α. …, με την οποία καθορίστηκαν οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι, οι χώροι αποκλειστικής χρήσης έκαστου συνιδιοκτήτη καθώς και οι περιορισμοί κατά τη χρήση των κοινόχρηστων μερών και των διηρημένων αυτοτελών ιδιοκτησιών και η οποία αποτέλεσε αναπόσπαστο μέρος του τίτλου ιδιοκτησίας καθενός από τους συνιδιοκτήτες… Επίσης πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης, στις αρχές Αυγούστου 2019, προέβη σε καταχώρηση του ως άνω ακινήτου της σε τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες με το διακριτικό τίτλο «…» ως τουριστικής επιχείρησης – καταλύματος, έλαβε αριθμό μητρώου καταλύματος … και έκτοτε εκμεταλλεύεται την ιδιοκτησία της ως τουριστικό κατάλυμα, εκμισθώνοντάς το επιπλωμένο. Επίσης παρέχει και άλλες υπηρεσίες όπως την υποδοχή και παροχή τουριστικών οδηγιών και ξενάγησης ενώ οργανώνει την έλευση και την αποχώρηση των επισκεπτών, ειδικά όταν υπάρχουν διαδοχικοί επισκέπτες, οι οποίοι μπορούν να συνυπάρχουν την ίδια ημέρα, για αυτές δε τις υπηρεσίες προβλέπει ειδικές χρεώσεις, εκτός της τιμής διανυκτέρευσης. Σύμφωνα δε με την αναρτημένη σε τουριστικούς οδηγούς καταχώρηση, στο ακίνητο της καθ’ης δύναται να φιλοξενηθούν έως 10 επισκέπτες, στην πραγματικότητα όμως διαμένουν περισσότερα άτομα, τα οποία εναλλάσσονται κάθε δύο με τρεις ημέρες, όπως έχουν διαπιστώσει οι αιτούντες. Οι επισκέπτες, οι οποίοι συνήθως είναι πολυμελείς οικογένειες ή μεγάλες παρέες, οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και τις ώρες κοινής ησυχίας, αφήνουν τα απορρίμματά τους στους κοινόχρηστους χώρους, ενώ πολλές φορές καταλαμβάνουν, με τα οχήματά τους τις θέσεις στάθμευσης των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, παραβιάζοντας τις αποκλειστικές τους χρήσεις επί των θέσεων που αποτελούν παραρτήματα των ιδιοκτησιών τους και παρακωλύοντας τη δική τους στάθμευση. Επίσης κατά τους καλοκαιρινούς μήνες οι επισκέπτες της καθ’ης κάνουν πολύωρη χρήση της κολυμβητικής δεξαμενής, την οποία η καθ’ης διαφημίζει στην καταχώρησή της ως παροχή του διαμερίσματος της, αποκλείοντας τους αιτούντες από την ελεύθερη χρήση αυτής. …. Περαιτέρω πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης, για τη διευκόλυνση της πρόσβασης των επισκεπτών της στο μιθωμένο διαμέρισμα, παραχωρεί σε αυτούς τον κωδικό ασφαλείας των δύο κεντρικών εισόδων της πολυκατοικίας, με συνέπεια, οι αιτούντες να έρχονται καθημερινά σε επαφή με άγνωστο αριθμό προσώπων που εναλλάσσονται κάθε δύο με τρεις ημέρες. Το γεγονός αυτό έχει προκαλέσει, δικαιολογημένα, έντονη ανασφάλεια στους αιτούντες, οι οποίοι ανησυχούν για την ακεραιότητά τους, την ασφάλεια των ανηλίκων τέκνων τους και των περιουσιακών τους στοιχείων. Από την επισκόπηση της υπ’αριθ. …./2006 πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, στο άρθρο 4 αυτής, ορίζεται ότι «1..Για κάθε αμφισβήτηση ή αμφιβολία ως προς τη σωστή και νόμιμη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών διευκρινίζεται ότι απαγορεύεται η χρήση των διαμερισμάτων ως χορευτικά κέντρα, σχολεία, ξενοδοχεία, ωδεία, χοροδιδασκαλεία ή σχολές ρυθμικής…..και γενικά κάθε χρήση επικίνδυνη για την ασφάλεια της οικοδομής και που ενοχλεί τους ενοίκους αυτής, προκαλεί υπερβολικό θόρυβο ή δυσοσμίες….ή είναι αντίθετη στους νόμους, τις αστυνομικές διατάξεις και χρηστά ήθη ή διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων της οικοδομής, ή που προσβάλλει την οικογενειακή, ηθική και την κοινωνική τάξη και ευπρέπεια..». Από όσα προαναφέρθηκαν, πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ ης χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, συγκεκριμένα ως τουριστικό κατάλυμα, που προσιδιάζει στην έννοια του ξενοδοχείου, αφού φιλοξενεί σε αυτό άγνωστο αριθμό ατόμων που εναλλάσσονται σε τακτικά χρονικά διαστήματα ολίγων ημερών, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό. Συνεπώς η αίτηση πρέπει να γίνει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη, να υποχρεωθεί η καθ’ης να παυσει την προσβολή του κανονισμού σύστασης της πολυκατοικίας και συγκεκριμένα να παύσει και να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση της υπό στοιχεία .. οριζοντίου ιδιοκτησίας – διαμερίσματος, της οποίας είναι κυρία, ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας…»
© 2020 Δικηγορικό γραφείο - Καραΐσκος Αλέξανδρος