Με την εισαγωγή της λεγόμενης «οικονομίας διαμοιρασμού» στην αγορά ενοικίασης ακινήτων άνοιξε ο δρόμος σε όλο και περισσότερους ανθρώπους να αξιοποιήσουν εμπορικά την περιουσία τους. Στην Ελλάδα η σχετική πρόβλεψη για το Airbnb περιγράφεται στο άρθρο 111 του νόμου 4446/2016, με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού», όπως αυτός ισχύει μετά τις τροποποιήσεις που επέφερε το άρθρο 84 του νόμου 4472/2017. Όπως όμως είναι απολύτως λογικό, η νέα αυτή πρακτική δημιούργησε πλείστα προβλήματα μεταξύ των πολιτών, τόσο σε επίπεδο ερμηνείας του νομικού πλαισίου, όσο και σε επίπεδο εφαρμογής του στην καθημερινότητα. Η πλειονότητα των προβλημάτων εμφανίστηκε στις πολυκατοικίες, καθώς -συχνά- η εκμετάλλευση ενός των συνιδιοκτησιών κατά τους όρους της βραχυχρόνιας μίσθωσης πυροδότησε εντάσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Ακολούθως παρατίθεται ένα πολύ ενδιαφέρον απόσπασμα της υπ’ αριθμ. 1259/2019 απόφασης του Μον.Πρωτ.Αθηνών, σύμφωνα με το σκεπτικό της οποίας η χρήση διαμερίσματος με την εκμετάλλευσή του μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν εμπίπτει σε κάποια από τις περιοριστικά αναφερόμενες απαγορευμένες από τον κανονισμό χρήσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών της ανωτέρω πολυκατοικίας και ως εκ τούτου δεν απαγορεύεται από αυτόν (τον κανονισμό), ούτε εμπίπτει στις απαγορευμένες από το νόμο χρήσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών.

«…Η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι η ανωτέρω χρήση του διαμερίσματος της εναγόμενης από τη μισθώτριά του για βραχυχρόνιες υπομισθώσεις απαγορεύεται από τον κανονισμό. Στο άρθρο 12 του ανωτέρω κανονισμού, ορίζεται ότι: «Έκαστος ιδιοκτήτης διαμερίσματος δύναται να χρησιμοποιήσει τούτο ως βούλεται είτε ο ίδιος είτε εκμισθών είτε παραχωρών καθ’ οιονδήποτε νόμιμον τρόπον την χρήσιν ταύτην… . Επί τούτοις η χρήσις θα τελεί υπό τους κατωτέρω ειδικούς περιορισμούς; α)…β) Απαγορεύεται η χρησιμοποίησή των διαμερισμάτων ως χαρτοπαικτικής λέσχης, ως εκλογικού ή πολιτικού κέντρου, ως οίκου ανοχής, ως χοροδιδασκαλείου, ως ωδείου, ως δημοσίου γραφείου, ως διδακτηρίου, ως οικοτροφείου και ως κλινικής και διά πάσαν εν γένει νόμω απαγορευομένην χρήσιν. Τέλος απαγορεύεται η χρησιμοποίησή οιουδήποτε διαμερίσματος ως καταστήματος επιτρεπομένης όμως της εν τοις διαμερίσμασι ασκήσεως οιουδήποτε ελευθέρου επαγγέλματος υπό του ενοικούντος ιδιοκτήτου ή μισθωτού, υπό τας εν αρχή του παρόντος άρθρου προϋποθέσεις». Ειδικότερα, η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις περιλαμβάνονται στην έννοια της απαγορευμένης χρήσης του «οικοτροφείου», καθόσον η απαγόρευση αυτή καταλαμβάνει κάθε χρήση προσωρινής διαμονής, στις οποίες υπάγεται και η χρήση βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η λέξη «οικοτροφείο» σημαίνει «οίκημα σχολείου, στο οποίο κατοικούν και σιτίζονται οι μαθητές του έναντι χρηματικού ποσού» ή γενικότερα «ίδρυμα στο οποίο παρέχεται διαμονή και τροφή επί πληρωμή» (βλ. Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Μπαμπινιώτη). Στην ανωτέρω έννοια της λέξης δεν εμπίπτει το διαμέρισμα που χρησιμοποιείται για βραχυχρόνια μίσθωση. Περαιτέρω, βάσει της πολεοδομικής νομοθεσίας, στην κατηγορία κτιρίων προσωρινής διαμονής ανήκουν και τα οικοτροφεία, πλην όμως όχι μόνο αυτά, αλλά ενδεικτικά και τα ξενοδοχεία, οι ξενώνες και οι κοιτώνες για υγιή άτομα ηλικίας έξι ετών ή μεγαλύτερης. Κατά συνέπεια, λόγω της περιοριστικής ρητής αναφοράς των απαγορευμένων χρήσεων στον ανωτέρω κανονισμό πολυκατοικίας, και δεδομένου ότι δεν αναφέρονται σε αυτόν ως απαγορευμένες όλες οι χρήσεις προσωρινής διαμονής, δεν μπορεί να γίνει διασταλτική ερμηνεία της ανωτέρω απαγόρευσης χρήσης οικοτροφείου και να θεωρηθεί ότι καταλαμβάνει όλες τις χρήσεις μη μόνιμης, ήτοι προσωρινής διαμονής. Επομένως, η χρήση του ανωτέρω διαμερίσματος με την εκμετάλλευσή του μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν εμπίπτει σε κάποια από τις περιοριστικά αναφερόμενες απαγορευμένες από τον κανονισμό χρήσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών της ανωτέρω πολυκατοικίας και ως εκ τούτου δεν απαγορεύεται από αυτόν. Εξάλλου, η οικονομική εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους είναι νόμιμη και αναγνωρίζεται από το νόμο στο άρθρο 111 του Ν.4446/2016, όπως είχε τροποποιηθεί με το άρθρο 36 Ν.4465/2017 και όπως τελικά αντικαταστάθηκε με το άρθρο 84 Ν.4472/2017, που προβλέπει ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, ήτοι το μοντέλο, όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες, από έναν διαχειριστή ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης, που μπορεί να είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που τυγχάνει είτε κύριος του ακινήτου ή νομέα ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος, ο οποίος αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Παράλληλα, με τη διάταξη της παρ. 4 της υποπαρ. Α.3 του άρθρου 2 Ν.4336/2015 (ΦΕΚ A 94/14.8.2015) καταργήθηκε από 1-11-2015 η διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν.4276/2014, σύμφωνα με την οποία ακίνητο που εκμισθωνόταν για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρούνταν «τουριστικό κατάλυμα», με αποτέλεσμα τα μισθωμένα με βραχυχρόνιες μισθώσεις διαμερίσματα να μην θεωρούνται τουριστικά καταλύματα και να διαφοροποιούνται από τα «ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα», που συνιστούν μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 2 περ. β υποπερ. γγ. του Ν.4276/2014 και να μην χρειάζεται να πληρούν τις προϋποθέσεις του Ν.4276/2014. Επομένως, η υπεκμίσθωση του ανωτέρω διαμερίσματος της εναγόμενης από τη μισθώτριά του με βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν εμπίπτει ούτε στις απαγορευμένες από το νόμο χρήσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών, τις οποίες επίσης απαγορεύει και ο ανωτέρω κανονισμός…»